สำนักงานทนายความ

ตอบ

ชื่อ:
อีเมล์:
หัวข้อ:
ไอค่อนข้อความ:

Verification:
พิมพ์ชื่อประเทศของเราลงไป ::

shortcuts: กด alt+s เพื่อตั้งกระทู้ หรือ alt+p แสดงตัวอย่าง


สรุปหัวข้อ

ข้อความโดย: Preecha Yokthongwattana
« เมื่อ: เมษายน 22, 2013, 04:05:03 PM »

ข้อเท็จจริงที่แจ้งมาเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินครับ

ตอบ

1. การจะบอกว่าโกงไม่โกงคงไม่ถูกต้องครับ แต่ถามว่ามีการผิดสัญญาหรือยัง ก็ต้องตอบว่า สัญญาอาจจะฟังดูหละหลวมไปสักหน่อยครับ เขาอาจยังไม่ผิดสัญญาก็ได้ครับ

2. การแบ่งแยกกับการขายคงไม่เกี่ยวกันครับ แต่ถ้าแปลงที่เราจะซื้ออยู่ระหว่างรังวัดแบ่งแยก ก็อาจจะเป็นเหตุให้ยังไม่สามารถทำนิติกรรมโอนขายได้ครับ เนื่องจากอาจต้องรอโฉนดฉบับให้ให้แล้วเสร็จ แต่ขั้นตอนการรังวัด หากยื่นเรื่องรังวัดแล้ว ใช้เวลาไม่น่าจะเกิน 3 เดือนนะครับ

3. ก่อนจะฟ้อง คุณควรมีหนังสือแจ้งและนัด (ส่งจดหมายลงทะเบียนตอบรับ) ให้ผู้จะขายไปทำการโอนขายที่ดิน พร้อมรับชำระเงินส่วนที่เหลือตามสัญญา โดยนัดไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่ตั้งทรัพย์นะครับ พอถึงวันนัด คุณก็ไปรอ (อย่าลืมเตรียมเงินไปด้วย) แล้วถ้าหากผู้ขายเขาไม่มา อย่างนี้จึงจะเรียกว่าผิดนัดผิดสัญญาครับ คุณก็ฟ้องคดีได้เลยครับ ฟ้องขอบังคับให้โอน หรือเรียกเงินคืนทั้งหมดพร้อมค่าเสียหายครับ
ข้อความโดย: โจ
« เมื่อ: เมษายน 22, 2013, 06:31:39 AM »

อยากถามผู้รู้เรื่องกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินครับ
ตอนนี้เหมือนกับจะโดนโกงเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดีครับ ความมีอยู่ว่า
  --- นาย ก ไปซื้อที่ดินกับนาย ข โดยนาย ข มีโฉนดที่ดินครอบครอบครองอย่างถูกต้อง และทำการแบ่งขาย จำนวน 9 แปลง ซึ่งนาย ก เป็นผู้ซื้อคนหนึ่ง ในจำนวนที่ดิน 1 แปลงย่อยของ 5 แปลงย่อย จาก 1 แปลงใหญ่ (แบ่งออกเป็น 5 แปลงย่อย) จากที่ดิน 9 แปลง และที่ดินที่ 8 แปลงที่เหลือ มีการซื้อขายด้วยเช่นกัน โยมีการโอนไปแล้ว 4 แปลง ที่เหลือยังไม่โอนให้กับผู้ซื้อ (รวมทั้งแปลงที่ นาย ก ซื้อด้วย)
    --- การซื้อขายของนาย ก กับ นาย ข มีเอกสารสัญญาการซื้อขายและมีชื่อ ลายเชนต์ ของผู้ซื้อ ผู้ขาย โดยที่ผู้ขาย นาย ข บอกในสัญญาว่า จะมีการโอนที่ดินภายในอีก 3 ปี หลังจากวันที่ซื้อ (จ่ายเงิน) โดยในวันที่ซื้อให้จ่ายเงิน 3/2 ของราคา และนาย ก ผู้ซื้อได้จ่ายไปแล้ว เมื่อครบ 3 ปี จะจ่ายส่วนที่เหลือ เมื่อเวลาผ่านไปครบ 3 ปี นาย ข ผู้ขาย บอกกับนาย ก ผู้ซื้อว่า ดังนี้
    ไม่สามารถโอนที่ดินให้กับ นาย ก ได้ แต่นาย ก สามารถมาปลูกบ้าน หรือใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ทุกอย่าง เสมือนผู้ครอบครองที่ดิน แต่ตอนนี้ไม่สามารถโอนที่ดิน แปลงย่อยนี้ได้ ต้องรอไปอีก 3 ปี โดยนาย ข อ้างว่า เนื่องจากมีการแบ่งขายที่ดินเป็น 9 แปลงใหญ่ไปแล้ว ทำให้ไม่สามารถทำการโอนแบ่งขายที่ดินย่อยได้ ถ้าจะมีการโอนต้องรอไปอีก 3 ปี
   แต่ตอนนี้ นาย ก ต้องการจะโอนที่ดิน และมีเงินพร้อมที่จะจ่ายส่วนที่เหลือ จากผลดังกล่าว อยากถามว่า
1.   นาย ข โกงนาย ก หรือไม่ คือ นาย ข ไม้ต้องการโอนที่ดินให้กับนาน ก เพราะต้องการหลีกเลี่ยงการเสียภาษาที่ดินในการโอน และภาษีเงินได้จากการขาย เนื่องจากนาย ก กับ ข ไม่ได้โอนแบบที่ดิน มรดก
2.   เป็นจริงหรือไม่เกี่ยวกับข้อกฎหมายที่ว่า เมื่อมีการแบ่งขายที่ดิน เกิน 9 แปลงแล้ว สามารถโอนขายได้ แต่ถ้ามีการแบ่งขายออกอีกเป็นแปลงย่อยๆ จากแปลงใดแปลงเนื่องใน 9 แปลง แล้ว ถ้าต้องการโอนซื้อขาย จะต้องรอไปอีก 3 ปี จึงสามารถทำได้
3.   นาย ก ต้องการจะโอนซื้อขายที่ดินแปลงย่อยที่ซื้อจากนาย ข ในตอนนี้ ซึ่งจะเข้าปีที่ 4 ของการทำสัญญาซื้อขายแล้ว สามารถทำการโอนได้ตามกฎหมายหรือไม่
4.   นาย ก สามารถฟ้องนาย ข ได้หรือไม่ว่า ทำผิดสัญญาซื้อขาย โดยหลีกเลี่ยงการซื้อขายและโอน (แต่ภายในสัญญาซื้อขายบอกว่า ถ้านาย ข ผู้ขาย ทำผิดสัญญา ยินดีเสียค่าปรับเป็นเงิน 10,000 บาทให้นาย ก แต่นาย ก ผู้ซื้อจะต้องคืนที่ดินให้กับนาย ข ผู้ขาย โดยนาย ข ต้องคืนเงินส่วนที่นาย ก จ่ายไปแล้วให้กับนาย ก)