สำนักงานทนายความ
รับปรึกษากฎหมาย => ถามตอบ ร้องทุกข์ ทนายความ ปรึกษากฎหมาย ครอบครัว ฟรี 24 ชม => ข้อความที่เริ่มโดย: Preecha Yokthongwattana ที่ สิงหาคม 18, 2015, 03:36:50 PM
-
ซื้อที่ดินห้ามโอน ย่อมมีความเสี่ยงเสมอ แม้จะทำเอกสารรัดกุมเพียงใดก็ตาม ไม่ทำการกระทำที่ผิดมาแต่ต้นถูกต้องได้ ฎีกาเตือนสติ!!!
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1365/2554
กรณีปัญหาเรื่องนี้ เกิดจากการที่โจทก์ตกลงขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนกับจำเลย โดยโจทก์ทั้งสามและจำเลยได้หลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย โดยตกลงซื้อขายที่ดินรวม 4 แปลงต่อกันในราคา 4,199,850 บาท แต่ทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วโจทก์ทั้งสามส่งมอบการครอบครองที่ดินให้จำเลยเข้าปลูกสร้างอาคารชั้นเดียวจำนวน 21 หลัง และสร้างตลาดสดเก็บค่าเช่า โดยจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยไว้เป็นเวลา 30 ปี เพื่ออำพรางการซื้อขายอีกทั้งโจทก์ทั้งสามยังทำพินัยกรรมไว้ด้วยว่า เมื่อโจทก์ทั้งสามถึงแก่ความตายให้ที่ดินของโจทก์แต่ละคนตกเป็นของจำเลยหรือทายาทผู้จัดการมรดกของจำเลย ต่อมาโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาจะซื้อจะขายและเพิกถอนพินัยกรรม ท้ายที่สุดศาลฎีกาตัดสินให้โจทก์ชนะคดี ซ้ำยังมีข้อความที่วินิจฉัย แสดงให้เห็นว่า ?การกระทำอันเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ย่อมเป็นผลร้ายเสมอ? ตัวอย่างคดีนี้ จำเลยผู้จะซื้อที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอน แม้ชำระราคาไปแล้ว และศาลพิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นโมฆะ ซึ่งคู่สัญญาสมควรที่จะได้กลับคืนสู่ฐานะเดิมตามกฎหมายก็ตาม แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้ ศาลฎีกาก็มิได้พิพากษาหรือวินิจฉัยให้มีการคืนเงินค่าที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อแต่อย่างใด โดยถือว่า การที่ผู้จะซื้อชำระหนี้ไป เป็นการกระทำการตามอำเภอใจเสมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้อยู่ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระ จึงไม่มีสิทธิจะได้รับเงินดังกล่าวคืน
อุทาหรณ์/ข้อเตือนใจ
ที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย แม้จะหลีกเลี่ยงกันอย่าง หากศาลฟังข้อเท็จจริงว่า มีการจงใจซื้อขายที่ดินโดยหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย สัญญาที่เกิดขึ้นย่อมตกเป็นโมฆะ เพราะถือว่าเป็นนิติกรรมที่ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายนะครับ การชำระหนี้ที่เกิดตามมา จึงเป็นการชำระหนี้ตามอำเภอใจที่มิอาจเรียกคืนได้ ดังนั้น ที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอน แม้จะราคาถูก หรือที่สวยเพียงใด ผู้สนใจซื้อพึงยับยั้งชั่งใจและใช้ความระมัดระวังในการซื้อขายที่ดินประเภทนี้ด้วยนะครับ
ด้วยความปรารถนาดี
ปรีชา หยกทองวัฒนา
ที่ปรึกษากฎหมาย/ทนายความ